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Afrique de l’Ouest : La Grande misère du secteur de l’habitat – Acte 3 : La contrainte du financement

Afrique de l’Ouest : La Grande misère du secteur de l’habitat

III : La contrainte du financement

 

L’habitat urbain en Afrique de l’Ouest francophone reste à ce jour un parent pauvre de la croissance, ce que traduit la grave insuffisance de l’offre de logements par rapport à une demande en progrès exponentiel  du au fort accroissement démographique et à l’urbanisation accélérée. Aux carences de la question foncière et aux faiblesses des divers acteurs intervenant dans le secteur (1) s’ajoutent en effet les difficultés liées au financement de l’habitat.

Malgré l’évidence des problèmes socio-politiques que génère l’accumulation de « bidonvilles » autour des principales agglomérations, le financement de l’habitat s’est longtemps heurté à des obstacles considérables. Pour les principales institutions financières d’appui au développement, il reste encore considéré comme proscrit, parfois explicitement, en tant que secteur bénéficiaire. Positions doctrinales ? Peur de la spéculation? Les explications peuvent varier, le résultat est le même. Les seules exceptions significatives viennent de structures comme la Banque islamique de Développement (BID) ou, surtout,  l’institution panafricaine Shelter Afrique. Créée en 1981 par la Banque Africaine de Développement (BAD) et une quarantaine d’Etats africains, celle-ci est entièrement dédiée au financement de programmes immobiliers sous forme de prêts aux promoteurs privés ou aux institutions financières locales dans tous les pays subsahariens. Basée à Nairobi, Shelter finance aussi des projets en Afrique de l’Ouest, au Mali et en Cote d’Ivoire par exemple. Ses moyens demeurent cependant encore limités au regard de l’ampleur des besoins sur le sous-continent.

Les systèmes bancaires  locaux  sont aussi longtemps restés peu orientés vers ce secteur. Les banques spécialisées pour l’habitat,  installées dans la plupart des pays, étaient initialement les seuls canaux par lesquels des lignes de crédit internationales étaient destinées à ce secteur. Elles ont souvent été mises à mal par la crise bancaire systémique des années 1980, comme la plupart des banques étatiques. Lorsqu’elles ont subsisté, la forte concentration de leurs concours au bénéfice de promoteurs d’une qualité souvent médiocre ou peu scrupuleux  a conduit plusieurs d’entre elles à la faillite : les banques de l’habitat du Mali et de Côte d’Ivoire ont ainsi du être restructurées en vue d’une fermeture ou d’une fusion. Seule la Banque de l’Habitat du Sénégal (BHS) a échappé à cette spirale négative et reste aujourd’hui une banque importante (4ème banque du pays) et en bonne santé. Du coté des banques commerciales, l’insuffisance de ressources longues a été le principal facteur justifiant pendant longtemps leur faible présence dans cette activité. Même si l’argument est fondé, les difficultés d’obtention des garanties hypothécaires et l’appétit toujours prioritaire pour des concours commerciaux à court terme bien rémunérateurs jouent aussi un rôle dans cette frilosité.

Face à ces blocages anciens, le principal changement intervenu depuis le début des années 2010 est le renforcement notable des concours apportés au secteur par les banques commerciales, notamment en matière de crédits acquéreurs. Plusieurs éléments expliquent ce revirement. Les établissements bancaires sont d’abord poussés par la concurrence à diversifier leurs produits, en particulier en direction des ménages devenus un terrain de compétition essentiel entre les grands réseaux : la fidélisation de la clientèle apportée par des concours à long terme, l’exemple des réussites de financement de l’immobilier rencontrées par les maisons mères françaises et marocaines  rendent donc ce secteur très attractif. Le renforcement régulier des capitaux propres sous l’effet des changements réglementaires et la bonne liquidité de la majorité des établissements, le recours possible au nouveau marché financier constituent d’autres facteurs d’assouplissement. Enfin, la constitution en 2010 de la Caisse Régionale  de refinancement Hypothécaire (CRRH) sous l’impulsion de la Banque Ouest Africaine de développement (BOAD) a créé un autre stimulant : la CRRH peut en effet accorder à ses banques actionnaires, au nombre de 54 actuellement sur les quelque 130 banques en activité dans l’Union, des refinancements sur 10 ou 12 ans pour des prêts immobiliers, que la CRRH finance elle-même par des obligations de même durée sur le marché financier de l’Union. En 7 ans d’existence et  autant d’émissions obligataires, la CRRH a déjà apporté 132 milliards de FCFA, soit plus de 200 millions d’Euros, de ressources longues aux banques de la région. Ce nouvel instrument vient d’ailleurs de déclencher un processus vertueux : l’institution allemande KFW et la Banque Mondiale ont consenti en 2017 à la CRRH des prêts à long terme à des taux concessionnels, pour un total d’environ 160 millions d’Euros, qui autorisent des refinancements supplémentaires à des conditions elles-mêmes privilégiées. Ces appuis, et ceux qui pourraient suivre,  permettront de mixer ces ressources concessionnelles à celles issues du marché financier régional et d’abaisser le taux moyen des refinancements de la CRRH en allongeant éventuellement encore leur durée. En moins de 10 ans, le renforcement des concours à long terme dans le portefeuille des banques de l’UEMOA est significatif et pourrait encore croître rapidement.

Malgré ces améliorations, des faiblesses subsistent sur au moins trois aspects. Le premier est celui des taux. Certes ceux-ci ont eux-mêmes notablement diminué, quoique de façon inégale selon les pays, sous la pression de la concurrence et des Autorités monétaires et administratives. Ici encore, le Sénégal montre l’exemple avec des taux souvent inférieurs à 7%. Mais ces taux continuent à entraîner un volume d’intérêts souvent prohibitif sur une période de 15 ou 20 ans et dépassent les possibilités financières de la plupart des ménages en raison de coûts de construction qui demeurent élevés. De nouveaux progrès sont indispensables. La Société Générale  a récemment frappé fort en Cote d’Ivoire en proposant des taux de 5% : son statut de première banque « retail » dans le pays devrait inciter les banques locales à avancer dans cette voie. Le deuxième est celui des garanties : la rareté des titres fonciers, la cherté des hypothèques réduisent les possibilités de prise de garantie conforme aux exigences des banques et de leurs Autorités de tutelle. L’amélioration de la sécurité foncière faciliterait donc l’accroissement des financements immobiliers. De même, la mise en place de garanties alternatives généralement acceptées, telles des cautions hypothécaires apportées par les assurances sous une forme à définir, aurait le même effet positif. L’amélioration des garanties aurait d’ailleurs un impact favorable sur les taux. Enfin, une meilleure « industrialisation » par les banques de ces concours faciles à « formater » et l’entrée de nouvelles banques sur ce marché auront l’avantage de développer une compétition propice à une offre plus abondante et moins chère.

Le domaine du financement apparait donc comme celui qui a fait le plus de progrès dans la période récente dans ce secteur peu favorisé de l’habitat. Ces avancées restent cependant à compléter, notamment pour la durée et le taux des concours comme pour la diversité des prêteurs. Elles devront surtout être accompagnées d’améliorations profondes au niveau de trois autres acteurs. Aux Etats incombent en particulier la responsabilité de la création d’un cadastre global et si possible informatisé, d’une politique fiscale  favorable aux nouvelles constructions et pénalisante pour les spéculateurs, d’une accélération de la viabilisation des zones urbaines. Aux entreprises de construction s’imposent les obligations de performance et de compétitivité grâce à des équipements modernes, des effectifs bien formés et de possibles alliances avec de grands groupes étrangers. Pour les sociétés de promotion immobilière sont requises un meilleur professionnalisme et des moyens financiers adaptés à leurs ambitions. La tache est donc rude mais les enjeux méritent les efforts nécessaires d’innovation. Un secteur de l’habitat dynamique aurait sans nul doute un impact très positif sur le taux de croissance, la richesse nationale, l’emploi, la modernité, les conditions de vie de la population et la paix sociale. En initiant le mouvement, les acteurs nationaux  créeraient un cercle vertueux, auquel pourront adhérer les partenaires étrangers encore hésitants.

 

Paul Derreumaux

(1)  cf. »Afrique de l’Ouest : La grande misère du secteur de l’habitat –« Acte I : Le casse-tête du foncier » et « Acte II : Les difficultés des acteurs » dans  Regard d’Afrique du 3 novembre 2017 et du 5 janvier 2018

Article publié le 16/02/2018

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La grande misère du secteur de l’habitat en Afrique de l’Ouest – Acte 2: Les faiblesses des acteurs

Afrique de l’Ouest : la grande misère du secteur de l’habitat

II : Les faiblesses des acteurs

 

Malgré son évidente importance économique et sociale, le secteur de l’habitat est relégué au second plan en de nombreux pays africains. Les nombreuses difficultés de la question foncière sont une des causes de cette anomalie*. Mais le citoyen en quête de l’achat d’un logement doit affronter d’autres obstacles dans la phase de construction.

Les premiers concernent l’Etat. On trouve partout des normes très contraignantes et de lourdes procédures pour l’aménagement des terrains, les permis de construire et l’agrément des promoteurs, inspirées des textes français,  plutôt que des règles moins exigeantes mieux adaptées au vide préexistant en la matière et à l’immensité des besoins à satisfaire. Ces règles sont donc délibérément « oubliées » par beaucoup et ceux qui s’essaient à les suivre sont pénalisés par rapport à leurs concurrents. De plus, l’inertie administrative et le poids de la corruption aggravent la situation : délais légaux pour les autorisations  prolongés de façon dilatoire ; absentéisme des agents ralentissant la sortie des agréments ou des documents officiels. Même des pays qui mettent en avant la cohérence de leur stratégie économique, telle la Côte d’Ivoire, sont largement sujets à ces déviances. L’absence fréquence d’informatisation de certains services, la faiblesse généralisée des moyens matériels, voire le dénuement, de nombreuses administrations, compliquent enfin le travail des agents et viennent compléter ce tableau lugubre. Les effets négatifs s’accumulent donc : une partie des projets immobiliers sont menés hors des règles fixées ; les acheteurs n’ont pas toutes les garanties qu’ils pourraient attendre de l’action des services publics ; le rythme des réalisations est très en retard par rapport aux annonces. Il s’y ajoute les droits liés à l’acquisition d’un logement, qui représentent en moyenne dans la région plus de 8% de sa valeur et dépassent par exemple le chiffre prohibitif de 15% au Mali, ce qui ne peut que freiner les transactions.

Le second nœud de difficultés touche les entreprises. Les sociétés de construction et de travaux publics se partagent en deux groupes : celles de stature internationale, notamment européennes et chinoises, qui se focalisent sur les projets d’infrastructure et les programmes de construction de grande ampleur ; les entreprises locales de taille petite ou moyenne qui se contentent du reste. Faute de projets de construction portant sur plusieurs milliers de logements, le secteur de l’habitat est abandonné pour l’essentiel à la seconde catégorie qui souffre d’importantes faiblesses. La première concerne la qualité souvent médiocre du personnel ouvrier et d’encadrement. Les écoles d’ingénieurs et de techniciens supérieurs sont rares et concentrées dans quelques pays comme la Cote d’Ivoire et le Sénégal. Des maçons aux spécialistes du second œuvre, des ouvriers aux chefs de projet, les besoins de requalification sont généralisés et les personnels des rares pays de la zone dont la qualité est bien établie, comme le Sénégal ou le Togo, sont avidement recherchés sur tous les chantiers. Les formations en apprentissage qui existaient auparavant ont souvent disparu et les structures qui les remplacent sont peu performantes dans leur organisation présente. Elles sont pourtant budgétivores et, au Mali comme ailleurs, les entreprises privées qui sont censées en bénéficier s’interrogent sur leur utilité, dans ce secteur comme dans d’autres. La seconde faiblesse principale est celle des équipements. La plupart des entreprises locales de construction sont sous-équipées en matériels modernes, en bon état et performants, faute de ressources financières ou de volonté d’investir. Elles entrent ainsi dans un cercle vicieux : leurs insuffisances en « capital fixe » ralentissent leur travail; elles perdent donc en compétitivité comme en résultat ; en conséquence elles investissent moins et externalisent une bonne part de leurs marchés à des tâcherons encore moins qualifiés et équipés, dont elles compriment les prix ; ceci exacerbe les problèmes de qualité et de respect des délais, et l’insatisfaction des clients. Enfin, la fiabilité très inégale des bureaux d’études et de surveillance de travaux limite les possibilités de garde-fous et de redressement des malfaçons des entreprises.

Le dernier maillon faible est celui des promoteurs. L’importance des besoins devrait faire de la région un eldorado de la profession. Il n’en est rien comme le confirme le retard grandissant dans la satisfaction des demandes. Des atouts existent pourtant, telles une réglementation généralisée de la profession  et de grandes  réserves foncières entre les mains de beaucoup des acteurs agréés. Pourtant, les sociétés de promotion qui réalisent des programmes importants sont peu nombreuses. Elles sont d’abord en butte aux difficultés foncières et administratives déjà signalées. Elles font très souvent le choix d’une production en régie ou avec de petites entreprises et leur production souffre en conséquence des problèmes qui y sont liés. S’y ajoute la contrainte de la viabilisation des terrains. Celle-ci devrait pour l’essentiel être assurée par l’Etat ou des organismes publics: or ceux-ci sont souvent défaillants, en raison de moyens insuffisants ou de mauvaise gestion. Au Mali, l’Agence de Cessions Immobilières (ACI), qui a longtemps eu à son actif de grandes réalisations, a perdu sa crédibilité et laisse à l’abandon des zones essentielles pour une urbanisation rationnelle. Contraints d’assumer cette viabilisation, les promoteurs supportent des charges accrues qui dépassent souvent leurs possibilités financières. En cas de mauvaise organisation, de prévisions trop ambitieuses ou de retards dans la commercialisation, les cas d’arrêt brutal des programmes sont fréquents, pénalisant à la fois les clients engagés et les bailleurs de fonds.

La fragilité de ces trois acteurs conduit à deux conclusions. D’abord, la prédominance de l’ « auto-construction », symbole de l’échec de la politique de l’habitat. Au vu des statistiques disponibles, et dans chaque pays, une large majorité des candidats à la propriété se détourne des promoteurs et des entreprises formelles. Ils achètent d’abord un terrain, puis construisent leur logement, en famille ou avec l’aide de tacherons, à leur propre rythme dicté par leurs disponibilités financières. Ceci explique la multitude des petits chantiers non finis observés dans les grandes villes : c’est l’ « épargne physique » identifiée de longue date par les économistes. Pour les diasporas se greffe aussi le risque élevé du  détournement d’argent par les familles. Enfin, ces logements sont fréquemment de qualité médiocre et édifiés dans des zones non encore viabilisées. Les plus modestes se transforment vite en « bidonvilles » qui gangrènent la périphérie des capitales mais aussi certains vieux quartiers de leur centre ville.

Parallèlement, une conséquence majeure de cet échec est que le secteur d’activité de la construction de logements ne tient pas en Afrique de l’Ouest le rôle moteur qu’il devrait jouer dans le développement de celle-ci. Son poids dans le Produit Intérieur Brut (PIB) est rarement supérieur à 5%- contre par exemple nettement plus de 10% en France -. Hormis au Sénégal, on ne compte guère de champions régionaux, tant en construction qu’en promotion, capables de mener des chantiers de grande envergure dans plusieurs pays. Les quelques entreprises marocaines récemment arrivées en Cote d’Ivoire et au Sénégal ne semblent pas avoir pris correctement en compte l’environnement et sont encore loin d’avoir prouvé leur réussite. Cette défaillance en induit une autre: l’habitat pourrait être un des secteurs les plus dynamiques en termes de création d’emplois, qualifiés ou non, sur une longue période pour répondre à la poussée démographique et à celle de l’urbanisation : on estime ainsi à 5 le nombre d’emplois par logement construit. Cette occasion manquée est très pénalisante pour la région à un moment où la question du chômage devient une priorité grandissante. Enfin, la léthargie du secteur empêche la mise en œuvre de grands programmes de logements sociaux, qui pourraient avoir un effet de stabilité sociale bienvenu en cette période : en la matière, les annonces sont toujours très supérieures aux réalisations et les retards s’accumulent.

Frappé par ces divers maux, le secteur de l’habitat reste, année après année et malgré tous les effets d’annonce, un parent pauvre de la croissance au lieu d’en être un fer de lance comme il le devrait.

Paul Derreumaux

* cf. « Afrique de l’Ouest: La grande misère du secteur de l’habitat-Acte I : Le casse-tête foncier » dans Regard d’Afrique du 3 novembre 2017 https://creation-site-web-limoges.fr/la-grande-misere-de-lhabitat-en-afrique-de-louest-acte-1-le-casse-tete-foncier/

 

Article publié le 05/01/2018

 

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La grande misère de l’habitat en Afrique de l’Ouest – Acte 1: le casse-tête foncier.

Alexander Township in Johannesburg, South Africa, showing new low cost homes fitted with Solar Power for hot water geysers.

Afrique de l’Ouest : la grande misère du secteur de l’habitat.

I : Le casse-tête foncier

 

Le sujet revient régulièrement à chaque élection d’un nouveau Président ou dans les présentations de vœux de ceux-ci : l’Afrique de l’Ouest francophone souffre d’un grave déficit de logements décents et les choses doivent changer. Vite et fort.

Ce constat bien réel concerne, sous des formes différentes, aussi bien les espaces ruraux que les zones urbaines.  Mais le problème est crucial dans les grandes villes où l’exode rural vient ajouter ses effectifs à ceux qui découlent de l’augmentation naturelle de la population. L’origine du mal est lointaine. Depuis les indépendances, la financement du logement a été délaissé, voire combattu, par la plupart des institutions internationales d’appui au développement sous le prétexte qu’il était dangereux ou spéculatif. Face à l’immensité des besoins de tous ordres auxquels ils avaient à répondre, les Etats ont eu des réactions variées. Dans quelques pays, comme la Côte d’Ivoire et, surtout, le Sénégal, les Autorités ont su organiser pendant un temps des filières de construction de vastes programmes de logements, économiques ou non, articulées autour de l’intervention de sociétés d’Etat et appuyées sur des institutions de financement à long terme. Seul le Sénégal semble avoir réussi à assurer jusqu’ici la pérennité de cette stratégie. Ailleurs les Etats, faute de moyens financiers et/ou d’intérêt prioritaire pour ce secteur, sont restés à l’écart de celui-ci en le laissant aux forces du marché. Tout naturellement, les logements de standing (et de grand standing) ont alors été privilégiés. Pour le reste, les sociétés de promotion immobilière locales, aux moyens limités et souvent mal organisées, n’ont satisfait qu’une frange minime des  demandes. L’auto-construction a été le principal contributeur à la création de logements, mais a été elle-même très insuffisante par rapport aux besoins. Il en est résulté la multiplication d’ « habitats spontanés », souvent insalubres et surpeuplés. Dans la période récente, avec le changement d’approche des bailleurs de fonds pour le secteur et l’accélération de l’urbanisation, certains pays ont lancé des programmes importants de logements sociaux, largement subventionnés par l’Etat, tels les opérations « ATT-Bougou » au Mali dans les années 2000. Des dysfonctionnements freinent cependant la poursuite de ces programmes alors que la demande garde sa rapide expansion.

La Banque Mondiale évaluait récemment à 800000 le nombre des nouveaux logements qui seraient requis chaque année dans l’Union Economique et Monétaire Ouest Africaine (UEMOA), la majorité d’entre eux dans les zones urbaines. Compte tenu de la dramatique lenteur du rythme annuel de constructions, le « gap » s’accroit donc chaque année. Il est estimé à plus de 500000 pour la seule Côte d’Ivoire. Au Mali par exemple, une simple évaluation de l’accroissement de la population urbaine conduit à chiffrer le besoin annuel à un minimum de 60000 logements, nombre incomparablement supérieur aux réalisations annuelles Au Niger, ce nombre pourrait rapidement dépasser 80000. Le décalage constaté doit être relié à trois principaux obstacles, dont les effets négatifs se combinent : le casse-tête foncier, la désorganisation du secteur, l’inadaptation des financements.  

Initialement, la question foncière était facile à résoudre. Certains Etats de l’Union ont longtemps  attribué aux entreprises à majorité de capital public, pour des sommes très modestes, des terrains urbains leur appartenant, pour la réalisation de projets immobiliers. La Sicogi en Côte d’Ivoire, la Sema au Mali, la Sicap au Sénégal, ont ainsi  mené  à bien de nombreuses opérations de plus ou moins grande envergure. Leur rôle s’est cependant souvent amoindri avec le temps sous l’effet de difficultés de gestion et /ou de rareté croissante des terrains étatiques disponibles, alors même que la demande de logements explosait. Ces pionniers se trouvent désormais en compétition avec des promoteurs privés, essentiellement nationaux ou libanais selon les pays, pour la réalisation de nouvelles opérations et la constitution de réserves foncières achetées sur le marché.

Or celui-ci est désormais fortement perturbé par plusieurs facteurs. Avant tout, les prix au m2 des terrains constructibles ont partout crû de manière exponentielle en raison d’une spéculation qui a joué à plein. Faute de contrôle efficace des Autorités, des terrains acquis de longue date par des privés, à des prix souvent dérisoires, parfois sous la seule forme de permis d’occuper, sont restés inexploités pendant des décennies et ont même pu être transformés en titres fonciers sans aucune mise en valeur malgré les textes en vigueur. Cette « thésaurisation » du foncier, jointe à la réduction des nouvelles surfaces disponibles et à la pression croissante de la demande, a provoqué une « bulle foncière » généralisée. Les prix au m2 dépassent maintenant le million de FCFA (1525 Eur) dans les centres-villes d’Abidjan et de Dakar et 400 000 FCFA (610 Eur) dans les quartiers centraux de Bamako. Ils atteignent 30000 FCFA (45 Eur) ou plus pour la périphérie immédiate de Bamako. En y ajoutant les coûts élevés d’une viabilisation rarement prise en charge par les Etats, les prix deviennent prohibitifs pour l’accès à la propriété de la plupart des ménages.

A ce point majeur s’ajoutent d’abord deux risques annexes, reflétant surtout une mauvaise gouvernance. D’abord, des Autorités locales procèdent à des ventes anarchiques, voire frauduleuses, de terrains à bâtir, qui génèrent contestations, doubles ventes possibles du même site et remises en cause périodiques par les Ministres en charge du foncier. Des anomalies analogues touchent des transactions privées et, ensemble, perturbent aussi le marché, en renforçant sa désorganisation et l’incertitude de nombre d’acquisitions foncières. Les affaires de ce type ont par exemple été nombreuses au Mali ces dernières années et les tentatives de remise en ordre ont toujours du mal à s’imposer face aux lobbyings politiques, partisans du statu quo et des passe-droits qu’il autorise. En outre, viennent parfois s’ajouter des tensions avec les occupants séculaires de terres ayant précédemment un statut rural et visées désormais par l’immobilier. En Côte d’Ivoire, ces conflits sont spécialement fréquents et tendus : des chefs  traditionnels ou des villageois bloquent ainsi, de Grand-Bassam à Angré ou ailleurs, par une occupation « musclée » et des actions en justice, des aménagements de terrains, même réalisés par les sociétés les plus crédibles de la place.  L’origine profonde de ces difficultés est double : absence d’un cadastre couvrant la totalité du territoire et précisant de manière incontestable les limites comme le propriétaire de chaque parcelle de celui-ci ; difficulté des Autorités à empêcher ou stopper ces revendications qui sont souvent du dilatoire et dont peuvent profiter des promoteurs peu scrupuleux.

Cette faiblesse des Etats se révèle encore à un autre niveau. Les quartiers centraux les plus anciens sont souvent mal viabilisés, parfois insalubres et emplis de logements de qualité médiocre. Le réaménagement ambitieux des centres-villes fournirait donc une excellente opportunité pour la réalisation de projets de grande ampleur, mêlant services et commerces modernes, sièges des grandes entreprises, administrations mais aussi immeubles de logements. Il serait ainsi possible de densifier l’utilisation de l’espace et de mieux rentabiliser les équipements publics de ces zones restructurées. Pourtant, ici encore, les blocages sont multiples. Les expropriations nécessaires se heurtent à de fortes résistances sociales, en partie liées aux difficultés d’indemnisation, ce qui gêle souvent de tels projets. Ceux qui sont réalisés, comme « Ouaga 2000 » au Burkina Faso, laissent peu de place aux habitations autres que celles de grand standing. Enfin, dans certains pays, la copropriété d’immeubles de logements ne s’inscrit pas encore dans les mœurs et conduit à la dégradation rapide des bâtiments concernés : au Mali par exemple, la loi sur la copropriété votée en  2001 n’a même encore jamais été appliquée. En conséquence, les villes s’étendent de manière démesurée, grevant les coûts de transport : à Bamako ou Cotonou, d’anciens faubourgs autonomes intègrent le périmètre de la ville-mère et deviennent des satellites-dortoirs où se développent commerces et services de proximité, tandis qu’Abidjan et Grand-Bassam se rejoignent peu à peu dans une vaste conurbation. Les projets de villes nouvelles, comme ceux de Diamniadio au Sénégal, pourraient être une alternative mais sont très longs à mettre en œuvre.

Enfin, le levier de la fiscalité foncière n’est guère utilisé pour corriger des dérives et encourager le secteur immobilier. Un premier handicap en la matière réside dans le caractère lacunaire des cadastres nationaux et les retards dans leur numérisation : une corrélation négative pourrait sans doute être vérifiée entre ces faiblesses et l’efficacité d’une politique nationale de l’habitat. Hors cet aspect, les droits à acquitter sont souvent peu incitatifs à la mise en valeur des terrains urbains. Au Mali, il n’existe ainsi aucune taxe foncière, aucune surtaxe pour les terrains inexploités et les droits de mutation sont particulièrement élevés, ce qui raréfie les transactions, favorise la hausse des prix et encourage les opérations frauduleuses. Dans toute la région, les taxes d’habitation sont minimes ou inexistantes et les loyers échappent souvent à l’impôt. En cédant ainsi au puissant lobby des propriétaires terriens, souvent proches du pouvoir, l’Etat se prive de ressources fiscales significatives mais aussi d’un instrument possible au service d’une stratégie de développement

Ainsi la question foncière, qui constitue le premier des trois piliers d’une politique de l’habitat, apparait-elle surtout semée d’embûches. Hausse effrénée des prix, mauvaise gestion des terrains publics, insécurité des transactions, lenteurs des immatriculations, politique fiscale erratique se cumulent pour faire de l’acquisition d’un site foncier ou d’une parcelle une opération coûteuse, dangereuse et lente, pour le promoteur comme pour l’acquéreur. Si ceux-ci passent cette étape, il leur restera à franchir celles, aussi délicates, d’une construction de qualité et du financement de celle-ci. (A SUIVRE)

Paul Derreumaux

Article publié le 03/11/2017

 

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Afrique Francophone : Le Maroc à l’offensive

Morocco Flag Made of Metallic Brush Paint on Grunge Dark Wall

Afrique Francophone : Le Maroc à l’offensive

Les premiers responsables des principales entreprises marocaines ont ressemblé ces jours-ci à une armée en ordre de bataille, en pleine conquête des  territoires d’Afrique francophone, et leur général était un Roi. Il sera cependant essentiel de vérifier quelles seront les retombées à moyen terme de cette grande mission marocaine et à qui elles bénéficieront.

La tournée que Mohamed VI a effectuée en Afrique de l’Ouest et Centrale du 18 février au 8 mars 2014, successivement au Mali, en Côte d’Ivoire, en Guinée et au Gabon, a une allure, une ampleur et un contenu totalement nouveaux. Elle avait certes sans doute des objectifs politiques importants : renforcement en Afrique subsaharienne de l’influence globale du Maroc, seul rescapé à ce jour d’une Afrique du Nord affaiblie et pour l’instant repliée sur le règlement de ses problèmes internes ; utilisation par le monarque de cette audience accrue pour régler plus facilement les problèmes économiques et politiques du pays ; recherche d’un rôle plus déterminant dans le règlement de questions sensibles pour les deux parties, comme celui du Nord Mali. Mais la composante économique de cette mission est peut-être plus essentielle et, dans tous les cas, plus impressionnante.

 La délégation marocaine n’a pas compté moins d’une vingtaine des chefs d’entreprises les plus emblématiques du pays, qui étaient épaulés des principaux Ministres à responsabilité économique et de conseillers du Cabinet royal. Les trois grandes banques marocaines, le secteur des assurances, la société nationale de télécommunications, la compagnie aérienne, les principales sociétés de construction et de promotion immobilière, l’industrie du ciment, l’Office Chérifien des ¨Phosphates (OCP), constituaient l’ossature de la représentation des secteurs économiques. Ce n’est pas un hasard.  Royal Air Maroc avait agi en pionnier et, depuis plus d’une décade, emplit pour une part non négligeable ses avions à destination de l’Europe et des Etats-Unis grâce aux passagers africains qu’il vient chercher par ses nombreuses dessertes africaines. Les trois banques marocaines sont devenues sur les cinq dernières années les premiers acteurs des systèmes bancaires de l’Union Economique et Monétaire Ouest Africaine (UEMOA) en prenant le contrôle de réseaux régionaux existants ou en rachetant in extenso les filiales d’une banque française, selon la stratégie choisie par les intervenants. Une percée de moindre ampleur a eu lieu en Afrique Centrale francophone mais devrait s’intensifier à l’avenir. En rachetant l’un des plus importants groupes régionaux d’assurances, une compagnie marocaine est devenue d’un coup incontournable en zone francophone. Maroc Télécom s’est implantée progressivement au Gabon, au Burkina Faso, en Mauritanie et au Mali et est maintenant un acteur qui compte dans la région. De manière plus diffuse, certains produits de l’agriculture marocaine se déversent de plus en plus fréquemment sur quelques pays du Sahel. D’autres secteurs sont impatients de suivre cette voie de croissance externe. Les quelques grands de la construction, qui ont réussi avec brio dans le domaine du logement, et de l’habitat social en particulier, voient dans la forte croissance de la population et des villes africaines sur les trente prochaines années une chance unique de développement d’activités actuellement moins allantes au Maroc. De puissantes industries liées à ce secteur, comme les cimenteries, sont aux aguets de telles opportunités pour les même raisons. L’OCP, géant parmi les géants au Maroc, se sent un appétit nouveau mais gigantesque pour approvisionner toute l’Afrique subsaharienne en engrais.

Toutes ces entreprises ont été représentées dans la mission royale par leurs plus hauts dirigeants, de façon que des décisions effectives de coopération puissent être ratifiées sans délai. Elles ont été rejointes à quelques endroits clés de ce voyage, comme Abidjan et Libreville, par un nombre  beaucoup plus élevé de chefs d’entreprises marocaines, ce qui a permis de tenir dans ces villes un grand forum économique. Fort de cet accompagnement solide, Mohamed VI  s’est efforcé avec succès d’être très concret. Passant de quatre à cinq jours dans chaque pays, il a littéralement labouré tous les domaines qui pouvaient répondre aux visées expansionnistes des capitaines d’industrie de son pays et s’est efforcé de  repartir à chaque fois avec des résultats tangibles. La moisson a été riche : 18 accords de partenariat et de coopération signés au Mali, 26 conclus en Côte d’Ivoire par exemple. Les domaines concernés ont été nombreux et souvent analogues. Certaines conventions sont globales et prévoient des avantages réciproques : pour l’encouragement des investissements, l’appui aux exportations, la coopération touristique, les zones industrielles, la pêche et les activités portuaires dans certains pays côtiers. Certaines couvrent des aspects sociaux ou culturels, allant d’accords-cadres pour l’enseignement supérieur et la recherche en Côte d’Ivoire à la formation des imams au Mali. Mais l’essentiel concerne des projets d’implantations d’entreprises ou d’octrois de financements : ceux-ci sont d’ailleurs souvent conclus directement entre les Etats subsahariens intéressés et les sociétés marocaines leaders des secteurs visés, sous le patronage très rapproché du roi du Maroc. Les actions surtout  mises en valeur de part et d’autre ont été celles des banques et des sociétés de promotion immobilière. Les dernières ont annoncé la construction dans chacun des quatre pays de milliers de logements sociaux, économiques et de standing – jusqu’à 10000 en Cote d’Ivoire -, mais aussi de plusieurs complexes hôteliers. Les Présidents de chacune des trois banques présentes, pour leur part, se sont relayés pour signer une pleiade de conventions de financement de grande envergure, dont une bonne part était, directement ou non, au bénéfice des Etats visités.

Stratégiquement comme tactiquement, ce voyage est donc une réussite éclatante pour le Maroc et pour son souverain. Ceux-ci ont tous deux occupé totalement l’espace médiatique des quatre pays visités durant ces vingt jours. En choisissant à chaque fois ce séjour prolongé, Mohamed VI a en effet délibérément adopté une approche différente des visites éclairs que les Présidents des premières nations du monde, France comprise, effectuent toujours en Afrique. Pour les Africains, pour lesquels le temps n’est pas une denrée rare, ce choix est très apprécié et le message est clair : à la différence de beaucoup, le Maroc ne voit pas l’Afrique comme une destination parmi d’autres mais comme une vraie priorité, De plus, l’organisation, méticuleusement préparée selon les souhaits marocains, a été spécialement efficace. Le nombre élevé des conventions signées, le large spectre et le caractère stratégique des activités choisies pour ces accords, l’importance des engagements financiers pris par les principales compagnies du royaume ont donné une impression de puissance des acteurs marocains et de confiance de leur part en l’Afrique. Ces deux aspects s’accordent parfaitement aux souhaits des Autorités des pays hôtes, avides d’investissements étrangers, pour alimenter leur croissance économique, et de considération internationale, pour rehausser leur crédibilité auprès de leur propre opinion publique. En fin stratège qu’il est, le souverain chérifien a donc bien atteint tous ses objectifs économiques et, au moins dans son pays, politiques comme semblent le montrer les commentaires émis à la suite de sa mission. La balle est maintenant dans le camp de ses grandes entreprises, auxquelles il a donné un « coup de pouce » de premier plan et qui seront ainsi très logiquement ses obligées

En Afrique subsaharienne le bilan ne peut encore être totalement tiré. A court terme, celui-ci est incontestablement positif. L’attention accordée par le Maroc – deuxième investisseur du continent dans les pays d’Afrique subsaharienne après l’Afrique du Sud – flatte les pays visités et ouvre pour ceux-ci des perspectives séduisantes d’implantation de nouvelles entreprises et de réalisation de divers investissements, et donc de soutien au développement annoncé aux populations. Celles-ci ont par ailleurs, avec leur placidité habituelle, globalement accepté la place omniprésente laissée au Maroc dans leur pays pendant près d’une semaine. A moyen terme, l’appréciation dépendra d’abord de la capacité des entreprises marocaines et de leurs filiales subsahariennes à passer des effets d’annonce à des réalités vérifiables sur le terrain et capables de produire dans des délais raisonnables tous les effets annoncés. En la matière, les « tycoons » marocains, comme bien d’autres, sont susceptibles de mettre plus de temps que prévu à concrétiser leurs projets alors que la rapidité d’exécution est décisive pour les pays d’Afrique de l’Ouest et Centrale. La déception serait alors à la hauteur de l’espoir initial suscité par cette visite en fanfare. De plus, si tous les projets prennent corps, il serait laissé peu d’espace aux entreprises subsahariennes pour conquérir une place de choix dans leurs propres pays au sein des secteurs les plus prometteurs et les plus importants, alors que la réciprocité affichée des conventions signées, qui ouvre la porte à des investissements subsahariens au Maroc, risque de rester essentiellement virtuelle.

Les accords conclus doivent donc être observés avec attention pour apprécier leur application réelle et leurs aspects positifs. Il serait toutefois injuste de faire la fine bouche. Par cette  visite inédite, le Maroc apporte un appui de premier plan à l’Afrique au moment où les besoins et les ambitions de celle-ci se multiplient grâce au retour durable de sa croissance. Cette arrivée en force d’un nouvel acteur va également permettre de faire jouer la concurrence, toujours utile pour améliorer les prestations reçues. Il appartient donc aux Autorités africaines de profiter au mieux de l’aubaine pour accélérer et renforcer le développement de leurs pays respectifs, et d’utiliser cette étape pour faire éclore sur leurs territoires de nouveaux talents et de nouvelles opportunités. Alors, ce partenariat avec le Maroc sera bien gagnant-gagnant comme annoncé.

Paul Derreumaux